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저당상환방법

은행에서 돈을 빌리면 반드시 이를 갚아야 한다. 빌린 돈으로 사업을 벌였다가 망해 빈털털이가 된 경우라도 은행 돈은 갚아야 한다.
  
만일 빌린 돈을 갚지 않으면 가지고 있는 부동산이 경매에 넘어간다. 경매 넘어갈 부동산마저 없는 경우라면 신용불량자로 등록돼 사회생활에 상당한 지장을 받게 된다.
  
빌린 돈을 어떤 조건으로 갚느냐 하는 것을 '저당상환 방법'이라고 하는데, 흔히 '대출금 상환방법'이라고 말한다. 대표적인 저당상환 방법에는 다음과 같은 것들이 있다.

 

원금 균등상환
원금 균등상환방법이란 말 그대로 매 기간 원금을 균등하게 상환하는 방식이다. 즉 매 기간 똑같은 원금을 상환하는 방법이다. 대출원금을 대출기간으로 나눈 상환금과 그때그때의 잔고에 대한 이자를 합산해 납부한다. 예를 들면 1억원을 빌린 후 매 기간 원금 100만원과 대출 잔액에 대한 이자를 합한 금액을 상환해 가는 방식이다.
 
원금 균등상환 방법으로 상환하게 되면 매기간의 원금 상환액은 똑같다. 그러나 이자는 갈수록 줄어든다. 왜냐하면 이자는 대출 잔액에 대해 납부하는데, 상환이 계속될수록 대출 잔액이 줄어들기 때문이다. 그래서 원금 균등상환에서는 매기간의 상환액(원금+이자)이 갈수록 적어진다.

 

원리금 균등상환
원리금 균등상환이란 원리금(원금+이자)이 매 기간 똑같은 상황방식이다. 즉, 매 기간 원금과 이자를 합해 일정한 금액을 상환하는 방식이다. 쉽게 말하면 매기간의 상환액(원금+이자)이 같다. 예를 들면, 1억원을 빌린 후 원금과 이자를 합하여 매달 100만원씩 갚아나가는 방법이 여기에 해당한다.
 
원리금 균등상환 방법은 매 기간 똑같은 금액을 상환하기 때문에, 차입자가 미래에 대한 계획을 세우기 편리해 실제 주택대출에서 많이 이용되고 있다.

 

체증식 융자금 상환
체증식 융자금 상환은 말 그대로 상환이 계속될수록 상환금액이 점점 늘어나는 방식이다. 다른 말로는 '점증 상환대출'이라고도 한다. 이는 초기 상환액을 크게 낮추고 차입자의 소득이 증가함에 따라 상환금액을 높여나가는 방식으로, 젊은 저소득자가 선호하는 방식이다.
 


이자 매월 상환
이자 매월 상환방식은 원금은 만기일에 일시불로 변제하고 매월 이자만 지불하는 방식이다. 다른 말로 '만기 상환방식'이라고 한다. 이 방식은 차입자 입장에서는 그리 좋은 방법이 아니다.
  
차입자 입장에서는 원금을 빨리 갚아나갈수록 총 이자부담이 적어진다(이자는 대출 잔액에 대해 납부하므로). 그런데 이 방법은 매월 대출총액에 대한 이자를 납부해야 하기 때문에 이자부담이 많다.
 
흔히, 집을 살 때 '지렛대효과'를 얻고자 일부 자금을 은행에서 대출받는 경우가 많은데, 주택 구입자금의 일부를 은행에서 차입하는 경우 자신의 상황에 맞는 상환 방식을 선택하는 것이 무엇보다 중요하다. 그렇지 않고 무리한 상환 방식을 선택해 연체가 쌓이다보면 애써 마련한 집이 경매에 넘어가 꿩도 매도 다 놓칠 수 있다.
-오마이뉴스-


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재산을 잘 관리하려면 금리 변화에 민감해야 합니다. 전문 투자자들은 금리 추이에 촉각을 곤두세우고 지속적으로 분석을 해 큰 변화가 발생할 것으로 예상되면 투자구성비를 바꿉니다.

금리가 변동하면 재산 가치가 달라지기 때문이죠. 주식, 채권, 부동산 등의 가치는 결국 그 재산으로부터 나오게 될 현재와 미래의 수익(배당, 이자, 임대료)을 현재가치로 환산한 것입니다.

그런데 현재가치로 환산할 때 미래의 수익을 금리로 할인해야 하므로 결국 금리가 상승하면 투자자산의 가치는 하락합니다.

그 래서 금리가 올라가면 주식시장이 맥을 못추고 부동산과 채권가격이 하락합니다. 미국에서 공적 금리를 인상할 것이라는 뉴스가 발표되면 미국 주식시장 뿐만 아니라 우리나라 주식시장도 큰 영향을 받는다는 사실을 알고 계시죠. 금리는 재산운용에 있어 아주 중요한 요소랍니다.

그렇다면 금리가 변화할 때 투자는 어떻게 바꾸어 주어야 할까요? 알아봅시다.



금리 하락이 예상됩니까?



장기금융상품에 가입


금리가 피크를 치고 하락 추세로 바뀔 때는 채권에 투자하는 것이 가장 유리합니다. 하락할 것으로 예상되는 시점에 만기까지 금리가 고정되는 장기금융상품에 투자하는 것이 바람직 하죠.



주식 투자비중을 높인다.


금리가 하락하면 모든 자산의 현재가치가 높아집니다. 주식이나 부동산의 가격이 상승한다는 것이죠. 따라서 금리 하락을 예상하면 주식이나 부동산의 투자비중을 높여갈 필요가 있습니다.


금 리하락은 경기가 침체되거나 시중의 유동성이 풍부할 때 발생하게 되는데 경기가 침체되면 주가는 바닥에 근접하고, 시중의 유동성이 풍부할 때도 주식 매수기반이 커져 주가가 상승할 가능성이 커집니다. 그래서 주식이나 부동산에 적극적으로 투자하는 것이 바람직합니다.



금리가 하락할 때는 변동금리 대출을


대 출도 금리가 변화하게 되면 잘 생각해서 받아야 합니다. 금리하락이 예상된다면 변동금리로 대출을 받아야 금리하락으로 인한 대출이자 감소가 가능합니다. 그렇지만 금리가 충분히 하락하였다고 판단되면 기존 대출선을 저금리 대출로 전환하면서 금리도 고정금리상품으로 바꾸십시오. 새로운 대출도 고정금리로 하는 편이 유리합니다.



 

금리상승이 예상됩니까?



단기금융상품으로 관심을 돌리시지요.


금리상승기에는 단기상품 위주의 투자전략을 써야 합니다.

일단 장기상품에 투자해버리면 금리가 추가로 상승할 때 더 높은 금리로 투자할 기회를 잃어 버리기 때문입니다. 즉, 단기상품에 투자하여 운용기간을 짧게 가져감으로써, 금리상승혜택을 최대화해야 합니다.

부수적으로 금리 상승기에는 시중 유동성이 부족하게 되므로 단기상품 위주로 투자해야 예기치 못한 위기에 손쉽게 대처할 수 있습니다.



변동금리 상품을 적절히 활용하자.


변동금리 상품은 시중의 금리상황에 따라 수익률이 변하는 상품입니다. 따라서 금리상승기에 가입하면 시장금리의 상승은 시차를 두고 수익률에 반영됩니다.

변동금리 상품은 대개 추가 불입이 가능하므로 금리상승 추이를 보아가며 투자금액을 늘려나가면 수익률을 극대화할 수 있습니다.



주식투자비중은 축소하자.


금리인상은 기업들에게 추가적으로 많은 이자비용을 부담시키기 때문에 기업가치가 떨어지고 주가도 하락합니다. 따라서 주가하락에 따른 손실을 최소화하기 위해서는 투자금액 중 주식 비중을 낮추어야 합니다.



유동성에도 주의를


금리 상승의 원인이 시장불안 또는 금융불안에서 야기되는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 수익성 보다는 환금성 또는 유동성이 중요하게 됩니다.



대출은 고정금리로 2~3년의 장기대출


금리가 상승할 것으로 판단되면 대출 역시 장기 대출이 필요합니다.




예측에 지나치게 의존하는 포트폴리오는 피하자.

 


금리 상승과 하락기만 잘 알면 모든 일이 잘 될 것 같다는 생각이 드십니까? 절대 그렇지 않습니다. 금리 예측을 한다는 것은 일기예보만큼 정확히 예측한다는 것은 불가능한 일입니다.

결 국 금융정보수집에 충분한 여유가 없거나 전망에 자신이 없을 경우 금융상품의 투자기간을 장, 단기로 분산투자하는 지혜도 필요합니다. 예를 들어 1/3은 단기상품에, 1/3은 중기상품(1년)에, 1/3은 장기 상품(2년 이상)에 나누어 투자하는 것이 바람직합니다.


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1929년 경제 대공황 당시 뉴욕 월가의 모습이다. 지금으로부터 정확히 79년 전인 1929년 10월은 증권시장 붕괴가 시작된 시기였다.

14개월 전 미국 모기지 시장에서 촉발된 금융 위기가 전 세계로 확산되면서, 제 2차 경제 대공황이 시작된 것이 아니냐는 우려가 일고 있다.

한때 미국의 경제 대통령으로 불렸던 앨런 그린스펀(Alan Greenspan) 전 연방준비제도이사회(FRB) 의장은 현 금융 위기에 대해 "100년에 한번 일어날까 말까 한 일"이라며 난감을 표했다.

더불어, 맥쿼리(Macquarie Private Wealth)의 마커스 드로가(Marcus Droga) 이사는 리먼 브라더스를 비롯한 월가 금융기관들의 연이은 몰락에 대해 "1929년 대공황 이후 금융 역사상 가장 중대한 사건"이라고 말했다.




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