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국유지를 사용하는 방법
 
우리나라 국유지는 국토 전체 면적(100,140㎢)의 23.7%(23,705㎢)를 차지하고 있다. 

국유지는 물론 다양한 국유재산을 낙찰 받을 수 있는 
온비드(Onbid, 캠코 운영 공매사이트)는 경매보다 경쟁률이 낮기 때문에
재테크의 블루오션으로 떠오르고 있다.

국유지 사용과 관련해 유익한 정보 몇 가지만 알아둔다면 
국유지로 인한 ‘손해’보다 ‘득’이 되는 일이 많아질 것이다.
 
국유지를 대부하고 싶은데 우선권을 얻을 수 있는 방법
국유지 대부는 ‘일반경쟁 입찰(온비드 전자입찰)’방식이 원칙이므로 우선권은 없다.

다만,
1. 주거용으로 대부하는 경우,
2. 경작용으로 실경작자에게 대부하는 경우,
3. 두 번에 걸쳐 유효한 입찰이 성립되지 않은 경우,
4. 그 밖에 경쟁 입찰에 부치기 곤란하다고 인정되는 경우에는 수의계약이 가능하다.
 

국유지인지 모르고 사용한 땅, 변상금 부과 취소되는지?
국유지를 무단 사용한 경우, 그것이 선의든 악의든 그 여부를 떠나 변상금 부과 대상이 된다.

개인적인 용도로 사용할 수 없지만, 사전허가를 받고 국유지를 사용한다면 정상적인 대부료의 20%에 해당하는 변상금을 물지 않아도 된다. 
먼저, 
등기부등본 확인을 통해 소유자를 반드시 확인할 필요가 있다.
 

국유지를 보다 저렴하게 사용할 수 있는 방법
국유지를 ‘저렴하게’ 대부받으려면 개별공시지가가 인근에 비하여 상대적으로 낮은 국유지를 찾아보는 게 좋다.

연간 대부료가 100만원을 초과할 경우, 연 4회 이내에서 1년 만기 정기예금의 
평균 금리수준의 이자만 납부하면 대뷰료를 분납할 수도 있다. 

전자자산처분시스템인 온비드를 통해 인터넷으로 국유대부물건을 
저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있다.

대부입찰공고 물건이 2회 이상 유찰되면 최초 대부예정가격의 10%씩 
대부료가 줄어들어 최초 입찰가격의 20%까지 싼 가격에 이용할 수 있다.    
    
 
사전에 허가만 받는다면 누구든지 국유지를 사용할 수 있는지
국유지는 크게 도로, 하천, 문화재, 청사 등을 포함한 행정재산과 그 이외의 일반재산으로 나뉜다. 이중 행정재산은 원칙적으로 매수나 임대가 불가능하다.
반면, 일반재산은 대부입찰을 통해 가능하다.
 
행정재산은 공적 용도가 소멸됐다는 의미의 “용도폐지” 즉, 일반재산으로 전환이 된 이후 임대나 매수가 가능하다.
해당 토지가 대부 등이 가능한 토지인지 알아보려면 토지등기부등본을 확인해보면 된다.
해당 토지의 등기부에 관리청이 “기획재정부(구 재정경제부)”로 표시 되어 있다면, 일단 대부검토 대상이 될 수 있으므로 한국자산관리공사에 문의하면 된다.
-전원의향기


정부, 국유농지ㆍ영세 국유지 적극 매각, 내년도 국유재산종합계획안 의결
기사입력 [2011-09-16 17:28]

정부가 국유농지 등 행정에 활용될 가능성이 적은 국유재산을 적극적으로 팔기로 했다. 

또 일부 매각제한 대상을 제외한 모든 국유재산을 매각할 수 있도록 한 '네거티브 시스템'을 도입하고, 기획재정부(장관 박재완)의 승인 없이 팔 수 있는 국유지 규모 기준도 완화했다.

재정부는 16일 서울 세종로 정부중앙청사에서 제5차 국유재산정책심의위원회를 개최, 이 같은 내용의 '2012년도 국유재산종합계획안'을 심의ㆍ의결했다.

계획안에 따르면, 현재 국유농지의 수의매각이 농업진흥지역에 한정되던 것을, 읍ㆍ면 지역은 농업진흥지역 여부와 관계없이 5년 이상 대부계약을 유지한 자에게 수의매각할 수 있도록 했다.

또 농어촌공사가 운영 중인 농지은행에 국유농지 매각을 추진하고, 팔리지 않은 국유농지에 대해선 중장기적으로 농어촌공사가 위탁관리하도록 하는 안을 검토하고 있다.

국유농지는 행정목적으로 활용될 여지가 크지 않고, 과다 보유에 따른 불필요한 관리비용이 든다는 판단에서다.

또 이미 기업이나 개인의 건물이 들어서 있는 국유지는 사실상 점유자 외에 국가가 활용하기가 곤란, 이에 대한 수의매각 대상 점유기준일을 지난 1989년 1월24일 이전에서 2003년 12월31일 이전으로 완화했다. 

이에 따라 점유자가 추가 수의매입이 가능한 국유지는 30만㎡, 금액기준 700억원 정도다.

규모가 500㎡ 이하로 활용가치가 떨어지는 영세 규모의 국유 토지는 인터넷과 신문 등을 통해 일반인에게 경쟁입찰 방식으로 팔 계획이다. 

매각 대상 영세 규모 국유지는 전체 국유지의 6.0%, 금액 기준으론 28.6%에 달한다.

아울러 불필요한 국유재산을 원활히 팔 수 있도록, 원칙적으로 모든 국유재산을 매각할 수 있도록 하고 제한대상만 별도 규정한 '네거티브 시스템 매각제도'를 내년에 시행키로 했다. 

제한대상은 중앙관서의 장이 사용 승인을 신청한 경우, 국토계획법 등 법률에 따라 처분이 제한된 경우, 개발 또는 비축할 필요가 있는 경우 등이다.

아울러 특별시ㆍ광역시는 1000㎡, 일반시는 2000㎡, 시 외의 지역은 3000㎡ 이하인 경우 재정부 승인 없이 팔 수 있게 됐다. 

매각 대상 국유지 중 중소기업이 공장설립 등에 필요하면 공장입지 내 국유지가 전체 면적의 50% 미만인 경우에만 사업자에 수의매각하던 것을, 국유지 편입비율에 관계없이 수의매각을 허용하기로 했다. 

장기간 활용되지 않는 도심 내 국유지에 대해선 지방자치단체가 간이 쉼터, 체육시설, 산책로 등으로 활용할 수 있도록 할 방침이다.

국유재산 개발원칙도 이번에 마련됐다. 

합동청사, 공무원 기숙사 등 국가 필요시설은 내년 신설되는 국유재산관리기금으로 개발하고, 중소 규모 국유지의 수익형 개발은 위탁ㆍ신탁개발하며, 대규모 국유지의 복합단지 건립 등엔 민간참여개발을 원칙으로 삼았다.

재정부는 정기적으로 행정재산 실태조사를 벌여 유휴재산으로 판명된 국유재산은 회수, 다른 행정목적으로 활용하도록 하거나 민간에 매각하는 안을 강구하기로 했다. 

또 현재 지자체와 자산관리공사로 이원화된 일반재산의 관리기관을 자산관리공사로 일원화할 방침이다.
-아시아투데이


국유지 매각 쉬워진다. `규모 제한` 없애기로
2011.01.18 09:48
포지티브(매각가능요건)→네거티브(매각제한 요건)으로 변경
현행 서울시 300㎡이하만 매각가능→규모에 상관없이 매각 가능

정부가 국유지 매각 규모 규정을 없앤다. 필요한 행정 자산 등 매각 제한 요건에만 해당되지 않으면 규모에 상관없이 매각이 가능해지는 셈이다.

이에 따라 서울시 기준으로 300㎡ 이하 국유지만 매각이 가능했던 것이 규모에 상관없이 매각이 가능해져, 민간이 싼 값에 국유지를 사들여 토지를 사용자의 목적에 맞게 활용할 수 있는 기회가 넓어질 것으로 보인다.

기획재정부는 18일 이 같은 내용을 골자로 한 `국유재산법 개정안을 마련해 2월 임시국회에 제출한다고 밝혔다.

정부는 국유지 매각을 수월하게 진행하기 위해 행정자산 등 매각 제한 요건에 해당되지 않을 경우 규모에 상관없이 매각이 가능해지도록 관련법 개정을 추진키로 했다.
 
국유재산법 개정안에 따르면 재정부는 현행 포지티브 방식(매각 가능 요건) 규정을 네거티브(매각 제한 요건) 방식으로 바꿔 보존하기에 부적합한 국유재산의 매각을 보다 쉽도록 했다.

현행 국유재산법에는 정부 소유 땅의 매각 규모는 서울시는 300㎡이하, 광역시는 500㎡ 이하, 지방의 시 이외 지역은 1000㎡ 이하로 돼 있어, 국유재산 매각에 걸림돌로 작용해왔다.

재정부 관계자는 "국유지 매각 기준으로 대폭 완화하는 방안도 검토됐지만, 국유지 매각을 보다 쉽게 하기 위해 매각 기준을 현행 포지티브 방식에서 네거티브 방식으로 바꾸기로 했다"며 "법이 개정될 경우 반드시 필요한 행정자산 등 매각 제한 요건에 걸린 국유지를 제외하고, 규모에 상관없이 국유지 매각이 가능해진다"라고 말했다.

정부가 매각 기준을 대폭 변경한 데는 민간의 국유지 활용 기회를 확대하고, 이를 통해 정부의 재정수입을 늘리겠다는 의도도 깔린 것으로 해석된다.

한편 정부는 국유재산법 개정을 통해 각 부처가 따로 따로 구입, 관리해 온 국유재산을 재정부가 통합 관리하기로 했으며, 비축 토지를 포함한 국유재산의 매입과 신축, 유휴 국유지 개발을 통합적으로 관리하기 위해 1조4000억원 규모의 국유재산관리기금을 신설키로 했다.

이와 함께 재정부는 국유재산특례제한법을 제정해 개별법상 무상임대, 양여의 특례를 제한하고 신규 특례 신설을 억제하는 등 국유재산 유상사용 원칙을 확립키로 했다.
-이데일리


재정부, 국유재산법 시행령 개정 추진
2011-10-27

기획재정부는 지난 9월말 수립된 '2012년도 국유재산종합계획'의 후속조치로 '국유재산법 시행령 일부개정안'을 마련해 입법예고한다고 26일 밝혔다. 

개정 목적은 국가에서 사용하기 곤란하거나 활용상 가치가 낮은 국유지에 대해 민간부문에서 유효하게 활용할 있도록 하기 위함이다.
총괄부처인 기획재정부 소관 국유재산 매각대금은 전액 국유재산관리기금에 편입돼 양질의 대체 국유재산 취득재원으로 활용된다.

개정안의 주요 내용을 보면, 사인(私人)이 건물로 점유 중인 국유지에 대한 매각대상이 확대돼 국토의 효율적 이용이 촉진된다. 

현행 법령은 1989년 1월 24일 이전부터 사인 소유 건물 및 종교단체가 종교용도로 점유 중인 국유지는 그 점유 및 사용자가 수의매각으로 취득이 가능했으나, 개정안은 점유 기준일을 2003년 12월 31일 이전으로 변경해 수의매각대상을 확대했다. 

또 실경작자에 대한 국유농지의 매각을 확대해 농업인의 농지취득을 뒷받침하기로 했다.

이에 따라 현행 법령은 농업진흥지역의 국유농지를 대부받아 직접 5년 이상 계속해 경작하는 실경작자에 한해 수의매각과 매각대금 장기분할 납부가 가능하지만, 개정안은 농업진흥지역 요건을 삭제했다.

다만 대상 농지를 읍·면 지역 소재 농지로 제한해 농지에 대한 투기수요 등 부작용을 방지하기로 했다.

아울러 중소기업의 원활한 창업지원을 위해 중소기업에 대한 국유지 수의매각 요건을 완화한다.

현행은 매각대상 국유지 가운데 기업이 공장설립을 위해 필요한 경우 공장입지 내 국유지가 전체 면적의 50% 미만일 때에만 사업자에게 수의매각이 가능하지만, 개정안은 중소기업에 대해서는 국유지 편입비율에 관계없이 수의매각을 허용키로 했다. 

재정부는 이번 개정안을 부처협의와 법제처 심사, 국무회의 의결 등을 거쳐 내년부터 시행할 예정이다.
-연합뉴스 


'임대료 인하' 국유지 활용 현실화, 의왕시 건의 '시행령 개정' 대부료율 절반 ↓
2011.05.10

그동안 비싼 대부료 때문에 나대지로 방치돼 쓰레기 무단 투기와 청소년 우범지대로 전락했던 국유지의 대부가 원활해질 전망이다.

9일 의왕시에 따르면 시가 행정규제개선 대책방안으로 국유지 대부에 따른 사용요율이 개선될 수 있도록 행정안전부에 건의한 것이 받아들여져 국유재산법 시행령이 일부 개정돼 지난 4월 1일부터 시행됐다.

이에따라 그동안 비싼 대부료로 대부가 제대로 이뤄지지 않으면서 나대지로 방치돼 쓰레기 무단투기는 물론 청소년 우범지대로 전락했던 국유지의 대부가 탄력을 받게 됐다.

이번에 개정된 국유재산법 시행령에서는 '시행령 제29조 제1항의 단서규정 제5호와 제6호'가 신설됐다. 제5호는 '사회복지사업에 직접 사용하는 경우와 종교단체가 그 고유목적사업에 직접 사용하는 경우에 1천분의 24 이상'을, 제6호는 '소상공인이 경영하는 업종에 직접 사용하는 경우에 1천분의 30 이상'으로, 당초 1천분의 50이상으로 대부료율을 부과하던 것에 비해 절반 가까이 감면돼 국유지를 효율적으로 활용할 수 있는 길이 열렸다.

시 관계자는 "업무추진 과정에서 현실에 맞지 않거나 불합리한 법률에 대해 상부에 건의한 사례는 많았지만 대부분 반영이 안돼 건의 자체를 기피하거나 형식적으로 제출하는 사례가 많았는데, 이번에 국유재산법 시행령이 개정된 것은 지자체의 일선 업무 추진에 따른 애로사항이 반영된 것으로 보이며 앞으로도 시민을 위한 규제개선에 적극 힘쓰겠다"고 말했다.


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토지에 투자하는 방법 중 경매는 많은 장점이 있다.
일반매매보다 싸게 매입할 수 있는 기회가 있고 소규모 물건도 쉽게 접근할 수 있다.
무엇보다 토지거래허가구역에서도 허가 없이 소유권이전이 가능하다.
따라서 거주요건이나 거리제한, 직업 등 규제가 없다.
낙찰 받고 소유권을 이전한 뒤에 곧바로 매도해도 된다.
양도세가 무지막지해서 그렇지 전혀 규제가 없다.


그러나 경매로 토지를 매입해서 수익을 올리기란 사실 쉽지 않다.
토지는 고수들이 다루는 물건이라고 하는 데에는 다 이유가 있다.
수익이 있는 토지를 구별하는 능력과
등기이전 후 토지를 가공하는 능력과
목표매도가에 매매할 수 있는 전략은
단시일 내에 쉽게 다다를 수 있는 그런 스킬이 아니기 때문이다
아울러 토지는 필지개념이기 때문에 발생하는 변수 또한 무궁무진하다.
문제발생 시 뛰어난 대처능력과 응용력이 필요하다.
토지 고수들은 상당기간 축적된 부동산 기술이 있고 개발 마인드가 있으며 광범위한 인간관계 능력이 있다.


그럼에도 불구하고 오늘도 많은 사람들이 경매물건으로 토지를 고르고 있다.
심정적으로 대한민국 사람치고 땅 싫다는 사람 없으며 수익과 안정성에 있어서 토지보다 우수한 투자처가 드문 것도 한 이유이다.
주택과 달리 생산이 불가능한 부증성의 특징을 가진 원재료로서의 매력도 있다.
아파트 전문이던 상가 전문이던 누구든지 토지만 보면 feel이 꽂히기 마련이고, 어느새 시세와 권리내역을 확인하고 토지이용계획확인서를 열람하면서 입찰을 궁리하는 자신을 발견하게 된다.


토지 중 여러모로 좋은 것은 대지지만 가격이 높다.
높은 가격으로 매입해서 수익을 올린다는 것은 쉽지 않다.
반면 고생이 돼서 그렇지 전용만하면 수익이 많은 것이 농지나 임야이다.
농지나 임야는 상대적으로 싸기 때문이다.
농지란 지목이 전, 답, 과수원이라면 현재 어떤 상태로 있더라도 농지이다.
또 전, 답, 과수원이 아니더라도 3년 이상 경작했으면 농지에 해당된다.
임야는 말 그대로 임야다.
도심만 벗어나면 농지나 임야를 반반하게 정리한 후 집을 짓는 모습을 볼 수 있다.
농지나 임야를 원자재처럼 싸게 매입해서 대지 등으로 가공한 사례들이다.
그런데 농지는 농지취득자격증명(이하 농취증)이라는 문제에 맞닥뜨리게 된다.
특히 경매의 경우 농취증은 입찰보증금과 맞물려 있어서 훨씬 중요하다.


농취증은 비농민이 투기목적으로 농지를 소유하는 것을 방지하기 위한 강제규정이다.
따라서 지목이 농지가 아니면 해당사항이 없다.
경매 물건이 농지인 경우 법원 자료에는 ‘농지취득자격증명 제출 요’ 또는 ‘매각결정기일까지 미제출시 보증금 반환하지 않음‘과 같은 문구가 있게 마련이다.
이런 경우 낙찰 후에 꼭 농취증을 제출해야 한다.
간혹 주거지역 대지인데도 법원자료에 ‘농지취득자격증명 필요함’이라는 문구가 있다면 그때에도 일단 제출해야 불이익이 없다.
만약 낙찰 후 미제출하면 법원마다 다르지만 보증금을 몰수한다.


흔히 잘못 알려져 있는 내용 중 하나는 농취증은 걱정할 필요가 없다는 것이다.
해당 시․구․읍․면에 신청만 하면 거의 100% 나온다고 말한다.
실제로 그럴까?
맞는 말이기도 하고 틀린 말이기도 하다.
왜냐하면 농취증은 지자체에 따라 또 담당자마다 발급 용이도가 천차만별이기 때문이다.
일전에 카페의 궁금증Q&A에도 농취증 미발급으로 고민하는 글이 올라왔다.
통계를 본 적은 없지만 농취증 미제출로 보증금 반환하지 않는 경우가 꽤 있을 것이다.
이런 금전적 손실의 원인은 1차적으로 농취증 발급 기준이 명확하지 않은 것에 있고 2차적으로는 낙찰자의 임장활동이 부실했기 때문이다.
따라서 입찰 전에 농취증의 발급에 대해 검토를 했다면 발생하지 않을 문제이다.
법원자료에 제시 외 건물이 있다고 쓰여 있거나 사진 속에 건축물이 보이면 꼭 임장을 통해 내용을 확인하고 대처방안을 수립한 후 입찰해야 한다.


그리고 또 잘못 알려져 있는 내용 중 하나는
농취증 신청은 낙찰을 받은 후에 하는 것으로 알고 있다는 것이다.
그래서 지방 물건의 경우 오고가느라 고생이 많을 수밖에 없다.
농취증 처리기한이 영농의 경우 4일, 주말체험의 경우는 2일이다보니 뭔가 문제가 발생하면 대처할 수 있는 시간은 3일에 불과하다.
그래서 낙찰이 되면 낙찰자 대부분은 그 날로 농취증을 발급받으러 간다.
하지만 원칙적으로 농취증은 입찰 전에도 발급이 가능하다.
10명이 발급해도 되고 분실했다면 추가로 신청해도 된다.
(물론 관련 공무원의 눈치는 보인다. ㅎㅎ)
또 열심히 노력(?)하면 당일 발급도 얼마든지 가능하다.
물건은 탐이 나는데 농취증이 아리까리하다면 입찰 전에 확인하면 된다.
농취증을 신청하지 않아도 업무협의는 얼마든지 가능한 일이다.
해당 지역의 법무사 등에게 용역을 주는 것도 한 방법이다.


농취증과 관련하여 제일 주의할 문제는 농취증 반려이다.
반려란 농취증 발급을 못하겠다는 내용의 회신을 말한다.
원래 경매에 나오는 농지 대부분은 농취증을 걱정하지 않아도 되는 물건이다.
실제로 문제가 있는 농지는 많지 않다.
집과 같은 건축물이 있다든지 바닥이 포장되었다든지 하는 경우가 문제이다.
경매자료만 보고 입찰을 했는데 사진에 건물이 찍히지 않은 경우도 있고 짓다가 중단한 건물의 기초나 분묘 같은 것은 높이가 낮아 보지 못하는 경우도 있다.
건물이 있다는 문구를 놓친 경우, 엉뚱한 지번을 찾아가서 임장한 경우, 그리고 농취증이 뭔지 모르는 근본적인 경우는 아예 말하나 마나다.
놀랍게도 토지는 이러한 일들이 비일비재 발생한다.
이런 경우 농취증 신청이 접수되면 담당 공무원은 반려를 한다.


농취증의 반려사유는 4가지로 나누어서 하게끔 되어있다.
그 반려의 사유가
1. 신청대상 토지가 농지에 해당하지 않는 경우거나,
2. 농취증 없이 취득할 수 있는 농지인 경우거나,
3. 취득원인이 농취증을 필요로 하지 않는 경우라면 낙찰허가와 등기이전이 가능하다.
이것이 반려사유 1~3번이다.
이런 경우 ‘농취증 대상인 토지가 아니므로 농취증 신청을 반려한다.’ 등의 문구가 삽입된 반려증을 준다.
그러나 4. 불법 건물로 인해 현 상태로는 농취증을 발급할 수 없어서 반려하는 경우는 등기할 수 없고 보증금도 몰수된다.
반려사유 4번이다.
반려의 내용은 대충 ‘신청대상 농지는 불법으로 형질변경한 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음’ 이다.
여기서 불법이란 건축법상의 불법을 일컫는 것이 아니라 농지법상의 농지전용허가 없이 이루어진 불법을 말한다.
따라서 건축물대장이 있고 재산세를 납부하였다고 해도 불법인 것이다.


농지에 있는 건물이라고 전부 불법은 아니다.
농지전용허가를 받아 건축한 것이라면 당연히 불법이 아니고 지목이 대지 등으로 바뀌었기 때문에 아예 농취증 발급 대상이 아니다.
농지 위의 건물이라도 온실, 비닐하우스나 20㎡이하의 농막, 퇴비저장소, 버섯재배사,
2007. 7. 4일 이후에 지어진 축사라면 문제가 없다.
이런 시설은 농지법상 농지로 보기 때문이다.
농사를 목적으로 하는 농로나 구거, 유지도 문제없다.
그리고 비록 불법 건축물이라고 해도 1973. 1. 1일 이전부터 사용했다는 것이 객관적인 자료에 의해 확인되는 경우 역시 문제없다.
그러나 농막이라도 전기, 수도가 들어오거나, 온실이라도 판매를 목적으로 하는 경우는 불법이다.
원칙은 그렇지만 현장에서의 판단은 담당자에 의해 많이 좌우된다.


불법 건물이 있음에도 농취증을 받으려면 다음 3가지 방법 중 하나를 선택해야 한다.
1) 원칙은 원상복구 후 신청해야 하나 경매의 경우 소유자도 아닌데 사실상 불가능하다.
2) 추인의 방법 역시 경매는 곤란하다.
3) 원상복구를 조건으로 계획서를 제출하고 담당자의 검토를 받는 것이 제일 현실적이다.
이때 담당자가 그 복구계획서대로 이행할 수 있다고 판단되면 농취증을 발급하지만, 만약 복구할 수 없다고 판단되면 반려 통보한다.
좀 불합리해 보이지만 순전히 담당 공무원의 자의적인 해석에 의한다.
원상복구계획서는 농업경영계획서 특기사항에 복구의사를 적어도 되지만, 관계인의 합의서 등이 포함된 별도의 계획서를 별첨하는 것이 훨씬 효과적이다.


만약 위 3)과 같이 했는데도 4번으로 반려될 경우
‘부산고법 2006누1791 (농지취득자격증명신청서 반려처분취소)’ 판례를 담당자에게 제시하면 꽤 효과가 있다.
그리고 반려되었더라도 낙담하지 말고 일단 법원에 제출한다.
법원에 따라선 반려를 근거로 낙찰허가해주거나 낙찰불허하면서 보증금 돌려주기도 한다.
반려사유가 4번임에도 낙찰허가가 나는 경우도 간혹 있다는 것이다.
물론 무조건 보증금을 몰수하는 법원도 있다.
또 건부지와 건물이 없는 부분을 경계 측량하여 측량 결과를 근거로 농지만 먼저 농취증을 받는 것도 시도해 볼만 하다.
그 농취증을 근거로 일단 낙찰허가를 받으면 된다.

아무튼 중요한 것은 농취증의 발급과 그 농취증이 법원에서 어떻게 받아 들이냐는 것은 발급권자에 따라 또 법원에 따라 적용하는 범위와 재량권이 다르다는 것이다.
따라서 대처하는 낙찰자의 능력에 의해 그 결과가 얼마든지 달라질 수 있다.


ps. 지금부터는 참고사항이다.
      말해도 되는지는 모르겠으나 변칙적으로 빠져나가는 방법도 있다.
      예를 들어 콘크리트 포장 같은 것이라면 살짝 흙을 덮어 위장한다.
      정원용 연못이라면 대충 메워버린 후 신청한다.
      낡고 작은 건축물이라면 밤에 불질러버린 후 이단옆차기 한다는 말도 들었다.
      사진 등 자료를 준비한 후 덥고 바쁜 날 담당자 찾아가 보여주면서 조르기도 한다.
      물론 엉뚱한 곳을 찍은 사진이다.
      절대, 순전히, 진짜로, 100% 들은 이야기이다. ^^


      여담이지만 실수도 많이 있다.
      후손을 위해 자녀의 이름으로 농지를 낙찰 받는 경우가 있다.
      미성년자, 학생, 군인, 법인 명의로는 농지를 취득할 수 없다.
      농지전용허가를 받아놓은 상태에서 경매에 나오는 경우도 있다.
      이 경우 낙찰자는 농지전용명의변경을 해야 하는데 보통 일이 아니다.
      전에는 취득목적에 ‘투자’라고 써서 반려되는 경우도 많았다고 한다.
      그래도 ‘투기’라고 쓰지 않은 것을 보면 미치지는 않았던 모양이다. ^^

1.경매로 나온 농지
소재지 관서의 증명을 얻어야 매매할 수 있으며, 경매에 있어서도 농지소재지 관서의 증명은 필요하다. 따라서 농지를 낙찰받아 최고가매수인은 집행관으로부터 「농지입찰사실증명」을 발급받아 농지소재지 관서에 신청하여「농지취득자격증명」을 발급받아 매각허가기일까지 법원에 제출하여야 한다. 만일 이를 제출하지 않으면 매각불허가결정되고 입찰보증금은 회수할 수 없게된다.

농지입찰사실증명은 집행관으로부터 받으며, 이 증명을 첨부하면 매수인인 최고가입찰자가 매도인인 소유자의 협력없이 단독으로 농지취득자격증명을 신청할 수 있다.
취득자격증명은 이전시 효력을 발생하는 것이 아니므로 경매전이라도 신청 가능하다.


2.불법전용된 농지
취득대상 농지가 불법전용되어 농지로 원상회복하여야 농업경영이 가능한 경우에는 농지로 복구하여야 취득 가능하다. 다만, 취득 당시에 아직 소유권이 없어 복구가 곤란한 경우에는 취득후 복구하여 농업경영에 이용하고자 하는 경우에는 그 뜻을 농업 경영계획서(특기사항 란)에 기재 한후 신청하면된다. 농지전용 목적이라면 먼저 전용허가를 받아 농지취득자격증명 발급신청해야한다.
 

3.전용허가된 농지
농지전용허가를 받은 자만 당해 농지를 취득할 수 있으므로 먼저 농지전용변경(명의변경)허가 절차를 거친 후 당해 허가증 사본을 첨부하여 전용목적으로 농지취득자격증명을 발급받으면 된다. 농지전용허가를 받기 위해서는 당해 토지에 대한 소유권이나 사용권이 있어야 한다.
 

4.타용도 일시사용허가 농지
타용도일시사용허가 기간중 취득시는 복구조건으로 취득 가능하다.


5.주말체험영농목적으로 농지취득시
농지로서 302평 미만인 경우 논.밭.과수원 모두 어디든지 주말체험영농 목적으로 취득 가능하다. 다만 가족 전원의 면적과 이전에 쥐득한 분을 합산한다.

만일 302평이 넘으면 주말체험영농의 목적으로는 안되고 '농업경영목적' 으로 해야 한다. 

주말체험영농의 경우에도  논을 밭으로 전환하는 것도 가능하며. 전원주택을 짓기 위한 농지전용도 가능하다.. 취득자의 거주지나 나이 등의 제한은 없으나, 중고학생이거나 나이가 너무 어려서 당해 농지를 주말체험영농으로 이용할 수 없다고 판단하는 경우 제한할 수 있다. 

주말체험영농목적으로 취득한 농지도 휴경,임대할 경우 처분토록하고 있고 인근 농업인에게 농작업 일부위탁은 허용된다.

다만 주말체험영농목적인 경우 토지거래허가지역에서의 허가는 불가하다.


6.도시계획구역 내의 농지
도시계획구역 내의 농지는 농지취득자격증명이 필요없다. 이 경우에는 농지취득자격증명 대신「도시계획확인원」을 제출하면 된다. 다만, 도시계획구역 내의 농지라도 녹지지역의 경우 도시계획사업에 필요한 농지라는 사실증명을 첨부하지 아니하면 농지취득자격증명이 필요하다.


7.대위신청불가
농지취득자격증명은 일신전속적인 것으로 대위신청이 곤란하다. 다만 발급된것을 찾는 것은 대리인도 가능하다. (끝)

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