다만 리츠도 섹터가 다양한데 주택,셀프스토리지처럼 WALT(임대기간)이 짧은 리츠는 물가상승, 금리인상만큼 바로바로 올리고, 기업간 거래가 주를 이루는 데이터센터, 물류센터 등은 임대기간이 상당히 길고 계약만료시에 올려야해서 좀 늦을 수 있음.
임대기간 중이라도 소비자물가지수(CPI) 연동해 임대료를 조정할 수 있는 계약조항을 넣었을 경우 임대료 인상 가능함. (리얼티인컴 같은 상업용 넷리스 리츠들은 많이 연동시켜놔서 임대료에 반영 가능)
7월 삼성증권에서 내놓은 재미있는 리서치를 하나 소개함... 금리와 리츠 상관 관계라는 글을 좀 살펴보면, (4페이지)
리츠 미국주식시장에 상장된 지난 반세기 이후 미국에서 총 6번의 금리인상이 있었고 S&P500 비교시 리츠 수익률이 3번 상회, 2번 비슷, 1번 하회라고 함. 하회의 경우 단기간 금리가 빠르게 올라간 경우.
금리인상 기간이 길고 천천히 진행될 수록 리츠 수익률이 비교대상보다 좋다고 함. https://www.samsungpop.com/common.do?cmd=down&saveKey=research.pdf&fileName=2020/2021071914320079K_01_05.pdf&contentType=application/pdf
우리나라 리츠가 아직 시작기라 증권사에 리츠를 전문으로 하는 애널리스가 별로 없는데 삼성증권에 이경자. 신세계 프로퍼티 김선희 둘이 가장 유명함. (김선희는 옛 이지스에서 신세계로 옮김)
김선희가 최근에 쓴 리츠관련 책에서도 금리인상기에 오히려 리츠가 수익률이 좋다는 같은 근거가 있음. (부동산은 역시 대한민국 아줌마들의 촉을 따라가기 힘듦. ㅠㅠ)
금리인상 된다고 리츠가 장기적으로 무조건 하락한다는 건 이전 사례를 보면 맞지 않음.
금리인상 기간이 장기,단기간에 걸쳐 진행될 지, 인상폭은 얼마나 될지에 따라 다르며 리츠 섹터별로 짧은 시간에 임대료를 인상시켜 헷지할수 있을지 여부에 따라 달라지지 않을까 함.
투자하는 리츠 섹터, 임차인, 임대기간, 계약사항, 부채비율 등을 꼼꼼히 살펴보고 투자하면 인플레이션에도 좋은 수익을 내지 않을지...
