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1. 임시 보류라는 것에대해서는 집주인도 알고 있는지요?

알고 있다면 지금 즉시 전세금 반환 청구 소송을 하시면 됩니다.

2. 만약에 집주인이 임시보류라는 것에대해 모르고 있거나 논쟁의 소지가 있다면

집주인에게 계약 만료로 인한 해지 통보를 하는 내용의 내용증명을 보내세요.

물론 전세금 반환 청구 소송에서 이자 및 피해 보상까지 받기 위해서는 작년 10월에 만기  되었을 시점부터 전세금을 반환하여 줄것을 통지하였다는 내용이 필수겠지요.

3. 님같은 경우는 소송시 승소확률 100%입니다.

허나 이자 및 보상 부분에 대해서는 논쟁의 여지가 많이 보입니다.

 

임대차 보호법에 따르면 계약 기간 종료시 쌍방간에 아무런 언질이 없었다면 묵시적 갱신이라는 것이 적용되므로써 같은 계약내용으로 자동 연장이 된답니다.

허나 임차인이 계약 해지에 따른 통보를 한 후 3개월이내에 임대인은 전세금을 빼줘야할 의무가 있지요.

그러니 내용증명의 내용에 작년 10월에 전세금을 반환해줄 것을 요구하였다고 해야 할 것입니다.

그렇치 아니하고 지금 해지를 원하고 반환을 원한다는 통보를 한다면 3개월의 유예기간이 생기니까요.

 

참고로 내용증명의 내용을 제가 적어 보겠습니다.

 



                                                      내용증명

 

수신:

발신:

 

1. 귀댁의 안녕을 기원하는 바입니다.

2. 본인 ***은 ***과 200*년 *월 *일 임대보증금 ***만원으로 2년간 임대차 계약을 맺은 바가 있습니다. 허나 계약기간이 만료된 200*년 *월 전세금을 반환 해줄 것을 요구 하였으나 ***씨는 반환해줄 임대 보증금이 없다는 이유로 차일피일 미루기만 하였고 사정을 이해한 본인 또한 수차례 반환해줄 것을 요구하며 기다리고 있었으나 ***씨는 새로운 임차인을 찾는데 어떠한 노력도 하지 않은 채 집을 내놓으려면 최소 5개월은 기다려야 하니 기다리라며 납득하기 힘든 대답만 할 뿐이었기에 본인은 다음과 같은 조건에 의해 ***씨가 협조 해주시기를 간곡하게 원하는 바입니다.

 

                                            -다                                          음- 

 

   - 임대보증금 ***만원을 2006년 8월 31일 까지 반환해야 할 것임.

   - 계약서상의 만기일인 2005년 10월 **일 응당 반환하여야할 임대 보증금을 반환치 아니

     하여 발생된 이자 손실에 대해 민법에 규정한 법정이자인 년 5%를 적용한 금액 0000원

     을 지불하여야 할 것임.

 

 

3. 상기 내용이 기한내 이행되지 아니할 시에 본인은 ***씨에게 법률에 근거하여 적법한 절차를 따를 것임을 말씀 드리는 바입니다.

4.부디 조속한 시일안에 본인이 원하는 바를 해결해주시길 바라는 바입니다.

 

첨부 서류 : 계약서 사본

                        (기타 다른 서류가 있다면 첨부 하세요.)

 

 

               

 

                                                                                                   200X년 X월 X일

 

위의 내용증명을 토대로 님의 생각을 반영하여 작성한 내용증명 3부와 첨부 서류를 가지고 우체국에 가셔서 내용증명 우편으로 보내면 됩니다.

내용증명을 보내는 이유는 내용증명을 통해 본인의 의사를 피력함은 물론 법뷸적인 근거를 만드는 데 있으며 민사 소송시 내용증명은 증거 자료로 적용됩니다.

또한 상대방이 답변을 보낸다면 그에 따라 반드시 반박의견을 담은 내용증명을 제차 보내하구요.

비용은 몇천원이면 되고 우편물 보내듯이 하면 되므로 간단합니다.

그리고 임대 보증금 반환 청구 소송은 해당 관할 법원에 가서 소장을 작성하시어 인지대를 납부하고 청구 하시면 되고 굳이 변호사를 선임할 필요는 없으며 법무사에게 의뢰하지 않고서도 내용증명과 계약서 등 관련 문건과 내용증명 및 계약서 내용을 근거로 소장을 작성하시면 됩니다.

그리 어렵지 않습니다. 

 

소송시 승소는 당연한 거구요.

이자 부분에 대한 것은 논쟁의 여지가 있습니다.

10월당시에 확실히 반환해줄 것을 요구하였는지 아님 이사 갈수도 있다.라는 것으로 보류를 한 것인지, 보류를 했다면 반환요청을 언제 하였는지 등등.

 

참고로 민사인 경우 법정이자는 5%이나 소송시 승소하여 판결이 나오면 년 20%의 법정이자가 적용된답니다.



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보증금에 관련 해서는 임대인이 돈이 없다는 이유로 계속 보증금 반환을 거부하고 있으면, 임차인은 법적 조치로 전세금을 회수 하실수 밖에 없습니다. 우선 임대인한테 보증금반환에 관한 내용증명을 발송을 하시구여...
먼저 간략히 내용증명에 대한 설명을 드리고자 합니다. 아래를 참고하세요.

1. 왜 내용증명이 필요한가
내용증명이란 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국에서 공적으로 증명하는 등기취급 우편제도이다. 내용증명은 개인 상호간의 채권·채무관계나 권리의무를 더욱 명확하게 할 필요가 있을 때 주로 이용되고 있다.

2. 내용증명 작성방법
내용증명의 작성은 특별한 형식을 요하는 것은 아니다. 먼저 16절지 또는 A4용지 등의 규격용지에 내용증명 또는 통지서, 최고서 등 의사표시의 내용에 맞는 여러 형태의 제목을 쓴다. 그리고 받은 사람의 성명 및 주소를 기재한 다음 자신의 의사표시를 명확히 나타내는 내용의 문안을 작성하여 그 밑에 날짜, 보내는 사람의 성명 및 주소를 기재하고 성명 옆에는 도장을 날인한다.
특히 내용증명은 후일 소송에 있어서 승패를 가리는 결정적인 증거가 될 수 있는 만큼 잠재성을 염두하여 그 내용 문안을 신중하게 생각하여 기재하는 것이 좋다. 주의한 점은 작성할 때 용지의 한 쪽 면만을 기재하여야 하고 뒷면, 즉 용지의 양면에 기재하여서는 안 된다.
또 문자나 기호의 기재에 오기 등이 있을 경우 이를 지우개 등으로 지워서는 안 되고 반드시 줄을 그어 정정, 삭제, 삽입하여야 하며, 그 글자 수를 난 외의 빈자리에 기재하고 도장을 날인하여야 한다. 도장은 성명 옆에 날인한 도장과 동일해야 한다.

3. 내용증명 발송절차
1) 내용문서의 작성이 완료되면 원본과 원본을 복사한 등본(내용문서의 매수가 2매이상일 경우에는 합철한 부분에 발송인의 인장이나 지장으로 각각 계인)2부를 함께 우체국 접수창구에 제출한다. 만약 발송인이 내용문서의 성질상 원본을 보내기 어려울 경우에는 복사한 등본 3부만을 제출하여도 된다.

2) 내용문서 원본과 복사된 등본 2통에 대하여 소정의 증명절차가 끝나면 원본을 수취인에게 발송하여야 한다. 수취인에게 보낼 원본은 내용문서에 기록된 발송인 및 수취인의 주소·성명을 동일하게 기재한 봉투에 넣고 우체국 취급직원이 보는 곳에서 이를 봉함하여 등기접수하면 된다.
위에서 보시면 아시겠지만 내용증명에는 특별한 형식이 있는건 아닙니다. 6하원칙에 맞게 상세히 기재하시면 됩니다.


▶ 샘플1 

수신: 허** (500512-2034883)
주소: 서울시 동작구 **2동 52-8번지
발신: 김** (730507-1823234)
주소: 서울시 동작구 **2동 11-8번지
제목: 임대차계약 종료에 따른 계약해지통보 관련 내용증명
부동산의 표시 : 서울시 동작구 **2동 11-8번지 지상 건물 1층 안쪽 101호 


귀하의 무궁한 발전을 기원합니다. 

다름이 아니옵고 귀하는 위 부동산의 소유주로서 이에 대하여 임대보증금 금오천만(50,000,000)원, 임대기간을 2003. 11. 29.부터 2년간으로 하는 임대차계약을 본인과 체결하였던 바, 돌아오는 2005. 11. 29이 임대기간이 종료되는 날로서 본인은 더 이상 계약을 연장할 의사가 없어 본 내용증명을 통하여 임대기간이 종료됨과 동시에
본 계약해지할 것을 통보하는 바입니다. 

따라서 본인은 계약이 종료되는 대로 위 부동산을 귀하에게 명도할 것이므로 귀하 또한 차질 없이 본인에게 위 임대보증금을 지급하여 주실 것을 부탁드립니다.

만일 2005년 11월29일 13:00시까지 보증금전액을 반환하지 않을시에는 민,형사상 법적인 조취를 취하겠으며, 그에따른 모든비용도 함께 청구할것입니다. 이 같은 불미스런 일이 없도록 노력해 주시기 바랍니다. ....(주인이 악질이 아니면 이 문구는 필요없음)
본 내용증명서를 발송하는 것은 서로간의 의사표현을 서면상으로 하는 것이 현명할 것으로 판단되어 발송하는 것이오니 부디 이해하시기 바랍니다. 

귀하의 앞날에 번영이 함께하시기를 기원합니다.
2005. 05월. 11일.
발신인 김** (인)

▶ ▶sample 2 **************
수신: ○○○ (500512-2034883)
주소: 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지
발신: ○○○ (730507-1823234)
주소: 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지
제목: 임대차계약 해지 및 보증금 반환 관련 내용증명
부동산의 표시 : 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지 지상 건물 ○층 


귀하의 무궁한 발전을 기원합니다.
1.다름이 아니옵고 귀하는 위 부동산의 소유주로서 이에 대하여 임대보증금 금○○○원, 임대기간을 1998. ○. ○.부터 2년간으로 하는 임대차계약을 본인과 체결하였던 바 본인은 계약만기일인 2000. ○. ○. 2개월전 이미 내용증명을 통하여 더 이상의 임대 기간을 연장하지 않겠다는 통보를 한 바 있습니다. 

2.그러나 귀하는 이미 임대기간이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 지급할 생각을 하지 않고 있어 이에 본인이 구두상으로 수차에 걸쳐 요구하였으나 귀하는 전혀 지급할 의사가 없는 관계로 본인은 본 내용증명을 통하여 마지막으로 보증금을 지급할 것을 요구하는 바이오니 본 내용증명을 송달받는 7일 이내로 귀하는 보증금을 반환 하여 주실 것을 마지막으로 독촉하는 바입니다. 

3.혹 본인의 주장을 아무런 이유없이 지체할 경우 본인은 이에 따른 계약금 반환 관련 민사조정신청을 법원에 청구 할 것은 물론 이에 따른 제반비용 또한 청구할 것이오니 부디 불미스러운 일이 발생하지 않도록 많은 협조 부탁 드립니다.



▶▶▶ 그이후에도 아무런 반응이 없다면, 관할법원에 지급명령접수를 하시는 것이 좋을 듯 합니다.

(1) 임차권등기명령이란
종래에는 임대차가 종료된 후 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출할 경우에 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 반환 받지 못한 문제점이 있어 1999.3.1.부터 주택임대차보호법을 개정하여 약자인 임차인의 권익보호에 충실히 기한 임차권등기명령제도를 신설하였다.
가령 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인이 근무지 변경 등으로 이주할 필요가 있는 경우에 단독으로 임차권등기를 마치면 그 이후로부터 주택의 점유와 주민등록요건이 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권이 상실하지 않아 자유롭게 주거를 옮길 수 있다.

(2) 신청방법
임차인은 신청서(당사자 수+법원용 1통) 3통, 첨부서류(임대차계약서 사본 1통, 주민등록표등본 1통, 부동산등기부등본 1통, 대리인이 접수할 경우에 위임장 1통 등)을 준비하여, 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 등록세과세표준 및 세액신고서를 작성하여 등록세·교육세를 납부하고, 임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군법원에 가서 인지2,500원을 법원구내 우체국에서 구입하여 신청서 표지에 붙이고, 송달료 16,200원은 법원구내 은행에 송달료예납전표를 작성하여 납부하고 그 영수증과 함께 신청서를 제출하면 된다.

>>>부속서류<<<
①신청서 3통 ②임대차계약서 사본 1통 ③주민등록등본 1통
부동산등기부등본 1통-건물분 ⑤대리로 하실 경우 위임장 1통(인감첨부)
⑥등록세납부 영수증 ⑦송달료납부 영수증 ⑧수입인지 ⑨부동산 목록 5통

(3) 재판
임차권등기명령의 신청이 있으면 법원은 당사자를 소환하지 않고 신청서만으로 심리를 하여 신청이 이유 있으면 임차권등기명령을 발령하고, 신청이 이유 없으면 기각한다. 기각한 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. 임차권등기명령을 발령한 법원은 지체 없이 촉탁서에 재판서 등본을 첨부하여 임차주택이 있는 곳을 관할하는 등기소에 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원은 이 촉탁에 의하여 건물등기부에 임차권등기를 기입한다. 즉 부동산등기부등본에 그 사실을 기입한다. 따라서 결정이 있고 약 7일 후 부동산등기부등본을 보거나 등본교부신청을 하면 그 사실을 알 수 있다.

(4) 효력
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 그대로 취득한다. 만일 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있는 대항력과 유선변제권을 상실하지 아니한다. 효력발생은 결정이 임대인에게 송달된 때에 그 효력이 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 주민등록전출을 하여서는 안되고 반드시 임차권등기가 되어 있는가 확인을 하여야 한다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 주택을 그 이후에 다른 사람이 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.

내용증명
집주인이 전세금을 대폭 인상하여 세입자를 구하지 못하고 제때에 보증금을 받기 어려울 때가 많다. 아무튼 계약기간이 만료하고 전세계약을 갱신하지 않기로 하였음에도 불구하고 차일피일 전세금지급을 할 생각을 하지 않는 경우에는 일단 전세금을 지급하라는 독촉과 법적 조치의 의지를 표명하는 내용의 통고서를 주인 앞으로 보내는 것이 필요하다.

 

▶▶▶전세금반환소송
1. 재산(부동산 및 채권)가압류
채 무자에게 재산이 있다고 하여 안심하고 소송을 제기한 후 판결만 기다리고 있어서는 위험하다. 채무자가 소송진행 중에 자신의 재산을 제3자에게 양도한 경우에는 채권자는 승소판결을 받더라도 그 재산에 대하여는 강제집행을 할 수 없게 되기 때문이다. 이러한 경우를 대비하여 확정판결을 받기 전에 훗날 강제집행을 용이하게 하기 위하여 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자의 처분권을 제한할 수 있도록 마련한 제도가 가압류 등의 보전 절차라 한다.
>>>소유자명의로된 부동산, 예금, 적금, 보험, 급여, 임대보증금등등...

2. 지급명령
집주인이 전세보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고 있어서 임차인의 채권의 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 법원에 전세금반환청구 소송이나 소액사건 심판절차보다 빠른 시간과 적은 경비로 전세금을 반환할 것을 명하는 지급명령이라는 법원의 결정문을 받게 되는 것이 지급 명령 신청이다.

3. 보증금청구 소송
①지급명령신청은 집주인이 지급명령에 순순히 응하지 않고 이의신청을 하게 되면 오히려 시간만 낭비하게 되므로 이 때는 바로 최후의 수단으로 보증금반환청구소송을 제기 해야 한다.
② 집주인의 주소를 관할하는 법원에 소장을 제출하는데 접수 후 2~3주 사이에 재판일이 통보되고 한번의 재판으로 종료되는 것이 원칙이다. 이때, 집주인이 출석하지 않거나 답변서도 제출하지 않는 경우 즉석에서 승소판결이 나오며 이 확정판결문을 기초로 강제집행도 할 수 있는 것이다.

@ 집이 경매로 넘어가면...경매 일주일전에 법원에 배당요구서를 제출해야 합니다. 혹..순위에 밀리더라도, 소액임차권 우선변제제도가 있으니 활용할것.

임대차계약만료전세금반환요구_내용증명.txt

전세보증금반환청구_내용증명.hwp

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전세기간이 만료되어도 집주인이 전세금을 안돌려주는 이유는 딱 3가지 입니다.


1) 남에게 돈을 빌려서 돌려주면 이자부담이 생긴다. 그래서 싫다.
2) 이전가격보다 전세가를 저렴하게 내놓으면 그 차액을 집주인이 부담해야 한다. 그래서 싫다.
3) 집을 팔아서 돈을 돌려주면 된다. 그러나 비싸지 않으면 안팔겠다.

이것을 한마디로 정리하면, 집주인은 절대 손해보기 싫다는 것입니다.  그래서 집주인들은 어영부영 현 세입자가 그 가격에 그대로 눌러살거나 그 가격에 다른 세입자가 나타나면 돈 받아 나가라고 하면서 전화도 안받고 편지를 보내도 폐문부재로 되돌아 오지요.

이런 경우를 당하는 분들이 부지기 수인데 대부분  잘몰라서 그냥 당하는 경우가 많고 개인의 문제로 생각하고 말기 때문에 집값하락시에 충분한 집값하락을 부추기는 힘으로 작용하지 못하고 끝납니다.

우선 절차를 살펴보기로 합니다.

1) 계약기간 만료 최소 1개월 전에는 집주인에게 내용증명(우체국에 신청)으로 계약만료와 함께 이사하겠다는 의사를 분명히 통보한다(내용증명은 세입자의 이사간다는 의사를 우체국을 경유하여 집주인에게 통보하였음을  국가가 보증한다는 형식임).

2) 계약만료일이 지나면 바로 그 다음날 임차권등기를 신청한다. 임차권등기라는 것은 한마디로 집에 대하여 세입자가 그 집을 압류하는 것과 같습니다. 비용은 2만원 약간 더 듭니다. 가까운 법원으로 가세요.

3) 약 2주 후면 임차권등기가 실제로 등기소에 설정되었는지 확인한다. 그 이후에는 이사를 가도 되고 주민등록을 모두 옮겨도 그 집은 세입자의 허락없이 거래가 불가능한 상태가 됩니다. 대부분 집주인들은 임차권이 설정되면 무슨 수를 써서라도 전세금을 마련하려고 노력하게 됩니다 --> 바로 이 싯점에서 집주인들이 요즘과 같이 돈을 구하기 어려우면 급매로 집을 내놓게 되어 집값 하락이 유도되는 것입니다. 

4) 임차권이 설정되었음에도 돈이 돌아올 기미가 없으면 가까운 지방법원에 '전세금 반환소송'을 신청한다. 모르면 인터넷 검색하여 '전세금반환'을 치면 법무사들이 친절히 설명해줍니다. 돈도 몇푼 안듭니다.

다른 소송이나 다툼과 달리 전세계약위반사건은 집주인의 일방적이고 명백한 불법행위에 관한 것이기 때문에 단 한건도 세입자가 지는 경우가 전무합니다.
법무사를 통하든 직접하든 전세금반환소송은 길어야 6개월이고 그것이 끝나면 그동안 못받은 전세원금 +매월 이자 20%씩 되돌려 받게되고 법무사, 변호사 등 소송비용 전부를 집주인이 토해내야 합니다.
 
5) 만일 그럼에도 돈을 안주면 바로 경매신청하여 그 집을 매각한다.  물론 세입자가 사고 싶으면 참여해도 된다.

그러나 세입자들이 바보같이 가만히 앉아 있으니 집주인들은 요즘과 같이 집값이 하락하는 시기에 전세금 돌려줄 돈도 없으면서 버티면서 집을 안팔고 버티기 때문에 정상적인 시장질서가 왜곡되고 있다는 것을 말씀드립니다.

세입자분들이 위 절차만 잘 따라주면 현재 대한민국의 과도한, 부동산 거품을 터뜨리는데 상당히 기여할 수 있습니다. 꼭 사용하십시오.




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