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8년 이상 ‘직접 농사지은 땅’ 인정땐 전액감면

거주여부는 주민등록초본 자경은 농협거래 통해 입증


기간 8년은 ‘합산’ 개념 총급여 3700만원 넘으면 자경기간서 제외돼 주의


농지가 도시지역 편입땐 편입일까지 양도소득만 대상


농지를 팔 계획이 있는 농민이라면 양도세 전액을 감면받을 수 있는 조건에 관심을 기울일 필요가 있다. 양도세 감면요건들을 잘 알아놓는다면 미리 준비하는 지혜를 발휘할 수 있기 때문이다. 양도세를 감면받으려면 기본적으로 8년 이상 직접 농사를 지어야 한다는 조건에 부합해야 한다. 자경여부·자경기간·농지여부·감면한도 역시 양도세 감면을 위한 필수 점검 항목이다.



자경농민과 농지의 인정 기준은

양도세를 전액 감면받는 데 핵심은 ‘재촌자경’이라는 개념이다. 재촌자경이란 간단히 말해 농민이 농지 소재지에 살면서 직접 농사짓는 것을 의미한다. 

자경농민의 거주지가 ▲농지가 위치한 시·군·구 ▲농지가 위치한 시·군·구에 바로 붙어 있는 다른 시·군·구 ▲해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내 지역 가운데 한곳에 포함돼 있으면 된다.


‘자경’의 개념도 생각보다 좁게 해석된다. 2006년 개정된 조세특례제한법에 따르면 직접경작을 ‘거주자가 소유농지에서 농작물 경작에 수시로 종사하거나 농작업 중 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해 경작하는 것’이라고 정의했다. 임대를 주지 않고 자기 책임하에 농사를 지어야 자경으로 보겠다는 뜻이다. 이런 점에서 함께 사는 배우자·자녀가 직접 농사일을 한다고 해도 이를 본인의 노동으로 인정받을 수 없다. 


김종필 세무사는 “거주여부는 주민등록초본으로 증명할 수 있고 자경여부는 농지원부, 농약·비료·종자 등 농협과의 거래내역, 이장으로부터 받은 자경확인서 등을 제출하면 입증이 가능하다”고 설명했다.


자신이 소유한 땅이 농지로서 요건을 갖추고 있는지도 따져볼 필요가 있다. 농지라고 하면 토지대장에 사용목적이 논·밭·과수원 등으로 등재돼 있는 것을 말한다. 양도세를 징수할 때 보통 이러한 지목을 기준으로 삼지만 실제 소유한 땅이 농지로서 기능을 할 경우에도 인정한다. 


예를 들어 임야를 개간해 이를 과수원으로 만들어 농사를 짓고 있다면 양도세 감면 대상이 될 수 있는 것이다. 이밖에 농사에 필요한 농로·수로·저수지·농막·퇴비사가 차지하는 공간도 농지로 볼 수 있다.


김 세무사는 “다만 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경·건물착공 등을 했다면 양도일이 아닌 매매계약일 시점에서 농지에 해당하는지를 보면 된다”고 조언했다.



‘8년’ 자경기간 계산법과 예외조항은

‘농지 소유주가 8년간 농사를 지어야 한다’는 조건도 자세히 짚어봐야 한다. 몇가지 예외조항이 있기 때문이다. 


먼저 자경기간은 취득일로부터 양도일까지의 보유기간 가운데 소유자가 직접 농사를 지은 기간만을 합산해 계산한다. 양도일 시점에 굳이 농사를 짓지 않아도 상관없다. 보유기간 내 8년만 채우면 된다. 


매매가 아닌 상속일 경우에는 조건이 다소 달라진다. 이때는 상속인(상속받는 사람)과 피상속인(상속하는 사람)의 자경기간을 합산해 8년을 넘으면 된다. 다만 상속일로부터 3년 이내에 다른 사람에게 양도하게 되면 상속인의 자경여부와 관계없이 피상속인의 자경기간만을 합산하지만, 3년이 지나 양도하는 경우는 상속인이 1년 이상 쉬지 않고 영농활동을 해야 피상속인의 자경기간이 인정된다.


김 세무사는 “사업소득·근로소득의 총급여 합계가 3700만원을 넘어가는 과세기간은 자경기간으로 인정받을 수 없다”며 “이는 상속인·피상속인 모두에게 해당하는 예외조항인 만큼 주의가 요구된다”고 말했다.



농지가 도시지역으로 편입됐을 때 양도세 감면혜택은

자신이 가지고 있는 농지가 도시지역(주거지역·상업지역·공업지역)으로 편입된다면 양도소득세 감면을 받을 수 있을까.


소유기간 동안 농지의 성격이 바뀌는 경우 취득일로부터 편입일까지 발생한 양도소득에 한해서는 감면을 받을 수 있다. 만약 편입된 지역이 특별시·광역시·시지역이라면 편입일로부터 3년이 되기 전까지 양도해야 한다. 그렇지 않으면 취득일로부터 편입일까지 발생한 양도소득에 대한 감면도 받을 수 없게 된다.


앞에서 언급한 조건들을 모두 다 충족시켰다 하더라도 무제한으로 양도세를 감면해주지는 않는다. 양도세를 100% 감면받을 수 있는 총 한도는 자경농지와 대토(기존 농지를 판 후 새롭게 산 농지)에 대한 감면세액을 합해 1년간 1억원, 5년간 3억원까지다.


가령 ㄱ씨가 8년 이상 자경한 1억5000만원 상당의 농지를 올해 안에 양도할 계획이 있다면 1억원분에 한해서 양도세가 감면되고 나머지 5000만원에 대한 양도세를 부담해야 한다는 이야기다. 물론 ㄱ씨가 1억원 한도 내에서 2년에 걸쳐 분할매도한다면 전액 감면받을 수 있는 길이 열린다.


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